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在增量市场不景气的背景下，存量市场成为了物业公司的发力点。

7月12日，碧桂园服务控股有限公司宣布已进驻佛山市顺德区大良街道北部片区改造工程EPCO总承包项目（以下简称“大良项目”），为片区内的38个小区提供物业服务。EPCO即设计、建设、运营、管理一体化，旨在解决传统社区改造中改管脱节、资源浪费、资金不足等难题。

碧桂园服务是第一家将EPCO模式引入老旧小区改造的物业公司，在2021年就中标了天津市滨海新区345个老旧小区的改造项目。碧桂园服务总裁李长江曾对投资者透露，天津EPCO模式是政府拿刚性业务换管理，保证了业务，收入直接在公司手中，不存在向政府拿钱的问题，“全国各省市都去踩点、评估，得到好评。”

广东首个老旧小区改造EPCO项目

大良项目是2022年住房和城乡建设部56个老旧小区改造发展工程联系点之一，也是广东首个采用EPCO模式改造的老旧小区。该项目改造的建筑面积达54.23万平方米，包括5个社区、38个小区，涉及792栋房屋、5211户居民，改造总投资约1.1亿元，撬动社会资本约760万元。项目建设内容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安装工程、配套小区道路工程、燃气工程、景观绿化工程、智能化改造以及“1+5+X”邻里中心建设等。

2022年7月，佛山市顺德区大良街道与中标联合体企业广东腾越建筑、广东顺建规划设计研究院以及碧桂园服务签订了项目合同。

过去的一年时间，大良项目主要进行了道路修复、三线改造、雨污分流、环卫绿化提升、天然气管道敷设、娱乐休闲设施配置、停车位增设、居住安全提升等工程改造工作。完成38个小区的全面改造后，就到了物业公司进场的时候。7月10日，在该项目的物业入场进驻交接仪式上，佛山市住房和城乡建设局局长曾阳春表示，城镇老旧小区改造，往往面临基础配套设施改造后，出现“没人管”的问题，以往就是政府大包大揽，但真正要管理好物业，必须要由企业去管才能够管得好。

碧桂园服务进驻后，将进行片区化管理，实现街区作业机械化、网格管理集约化、社区服务数字化、生活服务平台化、社区资源增值化，建立“职能部门+居委会+业委会+物业服务单位+社区群众代表”五方协同参与的老旧小区长效管理机制。

在今年2月份的广东省住房城乡建设领域重点工作调度会上，佛山市住房和城乡建设局负责人介绍了这个项目的特点，首先是片区联动、整体打包，项目前期以社区为核心，按5公里的距离设立中心位置进行摸底排查，实现片区捆绑联动改造。其次是建管兼顾，对社区闲置物业进行盘活经营，提供社区公共服务，实现老旧小区改造项目建管一体化。最后则是激活市场，长效管养。改造后续利用联合体全链条效益优势，由社会资本兜底2年过渡期物业管理运营成本，通过“先尝后买”引导业主主动付费和长效管养，实现改造项目全生命周期建管一体化。

据悉，大良项目的住户目前每个月仅需交35元的物业管理费。

EPCO模式门槛高拓展不易

接手大良项目前，碧桂园服务已经在天津积累了不少经验。

2020年，根据国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，天津市滨海新区提出计划在2021年到2025年，对区内2000年以前交付入住的小区（共345个）进行老旧小区改造。2021年，碧桂园服务以联合体形式中标该项目，联合体成员还有中铁十八局集团有限公司、中信建设投资发展有限责任公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司。

在这个项目上，碧桂园服务进行了老旧社区改造EPCO模式的探索，将运营前置，实现改管一体化，对项目改造工程设计、采购、施工和运营全流程实施整体总包方案，在优化完善小区生活服务设施的同时，带动社区服务产业增量发展。简而言之，所有老旧小区改造的投资、建设和运营都是由“政府+社会力量”共同来完成的。

联合体进入后，会对所要改造的社区进行城市级的体检，制定改造的项目和内容，并植入到最终的改造方案当中，然后将方案对居民进行公示，通过资金匹配完成改造。其中，中铁十八局集团有限公司、天津滨海新区建设投资集团有限公司主要负责施工作业，中信建设投资发展有限责任公司发挥融资功能，碧桂园服务则对改造后的345个小区进行接管，进行长效的物业服务。

截至2022年末，碧桂园服务已对107个改造后的社区实行长效管理服务。

碧桂园服务天津区域总裁杨鑫曾表示，该项目所有老旧小区的场景服务设计都是碧桂园服务自行投资、运营的，投资金额较大，需要提前介入对居民需求进行调研，进行产品研发并转化为线下的空间运营及场景服务，才能保证投入的每一分钱都能达到预期效果。他认为，碧桂园服务的平台完全可以承接全业态的服务以及运营，并可以实现良好的投资回报。

截至目前，碧桂园服务没有披露过滨海新区项目的具体经营情况。按照李长江的说法，这种模式的好处就在于没有政府应收款的困扰，停车、菜市场管理、道路清扫等服务，都是碧桂园服务和社会资本以及政府指定的企业一起去做的。因此，这一业务会加大力度发展。

“经营有一定压力，盈利模式还在摸索，不过接近成熟了。”碧桂园服务相关人士表示，EPCO模式是从运营城市到经营城市的转变，需要政府承担一点，企业投入一点，居民交一点，有一定的进入门槛，要把政府资源、居民和企业以及融资投资机构结合起来，才可能成功。受制于这些因素，该公司目前只拓展了两个项目。

一些地方政府正在尝试扩大EPCO模式的试点范围。继大良街道后，佛山市的里水镇今年也计划引入EPCO模式对4个老旧小区进行改造提升，引导小区居民“先尝服务、后付费用”。佛山市住房和城乡建设局负责人透露，2023年至2025年，佛山全市计划统筹推进362个小区改造，鼓励规模化实施运营，优先采用EPCO改造模式。