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疫情期间，我国商品房销售意外出现了先跌后涨的V型小周期但今年以来，严厉的调控措施使住房市场转入拐点，游戏规则发生深刻变化，对市场参与者——户，地方政府和开发企业——户的行为产生了深远影响

居民的购买行为受到居住偏好，预算约束和购买政策的制约首先，在家办公增加了家庭对居住空间的需求，降低了方便通勤的区位要求，这在西方国家尤为明显其次，宽松的货币政策和直接的财政补贴提高了房地产投资的预期回报，降低了居民增加杠杆的成本此外，疫情对居民收入的影响呈现K型分化，我国租金和房价存在明显的趋势分化

地方政府的土地供应行为受到财政收支的影响疫情前，地方一般财政收入增速开始放缓疫情爆发后，支出端与抗疫相关的支出增加，导致资金紧张由此，高速城市加速核心区住宅用地引进，土地供应结构集中在核心区，土地溢价率上升2021年，房地产调控的主导逻辑转向稳地价，中央出台了两项新政策:一是集中供地，二是土地收益划转税务部门征收为了抑制溢价率，未来住宅用地供应比例可能会进一步提高，高一线城市的土地供应将向非核心区域转移

房地产企业的行为根据其融资约束不断调整《资产管理新规》颁布后，非标融资渠道全面收紧，信贷供给向头部房企集中，部分头部房企逆势加速扩张头部房企为了维持现金流，纷纷加速周转，经营行为体现为偏离高起点和慢建低完成疫情之下，房地产市场逆势上扬，调控措施加码，进一步从融资渠道向开发主体延伸在三条红线与贷款集中度上限相结合下，房企融资约束从维持现金流向降杠杆转变，房企行为也相应发生变化，呈现出低启动，快建设，高完成的特点，与前期完全相反建安投资增速超过购地费增速

展望未来，相机选择调控政策的敏感度和力度将上升，三稳。

效果会逐渐显现，房地产行业的周期性特征会进一步减弱居民投机炒房，扭曲土地财政，民房企业无序扩张，都将逐渐回归理性