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近期，物业行业进入2024年中期业绩披露高峰期，上市公司纷纷亮出中期成绩单，其中不乏亮眼的半年报。8月20日，越秀服务集团有限公司（06626.HK，以下简称“越秀服务”）发布了2024年中期业绩公告，报告期内营业收入达到19.60亿元，同比增长了29.7%，股东应占盈利为2.78亿元，同比增长12.1%。越秀服务上半年各项业绩指标均实现较好发展，盈利能力稳步提升，获多家知名券商认可。国金证券、国泰君安、交银国际、兴业证券等券商认为，越秀服务上半年业绩符合预期，维持“买入”评级。建银国际、海通证券均给予维持 “优于大市”评级。

营收净利双增，回购+派息回馈股东

从上半年各项业绩指标看，越秀服务的业绩符合预期。半年报显示，越秀服务实现营业收入为人民币19.60亿元，同比增长29.7%；毛利率为25.9%；股东应占盈利为人民币2.78亿元，同比增长12.1%；每股基本盈利为人民币0.18元；董事会建议宣派中期股息每股人民币0.091元，派息率为50%。交银国际研报分析认为，越秀服务2024上半年业绩符合预期。收入与预测基本一致（为全年预测41亿元的47.8%），维持“买入”评级。

国金证券则认为，越秀服务上半年收入略超预期，归母净利润符合预期。同时，越秀服务在手现金超市值，股息率较高，公司投资性价比凸显。截至2024年6月末，越秀服务定期存款+现金及现金等价物合共48.7亿元人民，是公司总市值的1.17倍（8月20日收盘价）。公司中期每股派息对应8月20日的收盘价，隐含的全年股息率或将近7%。此外，公司通过开启回购和维持50%的中期派息比例，双重方式提升股东回报。而建银国际认为，公司50%的派息率将为投资者带来6.8-8.3%的股息收益率，这无疑具有吸引力。给予维持“优于大市”评级。

社区增值服务聚焦发展，美居业务增长强劲

基于物业行业从增量向存量市场转变的背景下，越秀服务仍然交出了收入略超预期的成绩单，基础物管保持较高增速，同时社区增值服务聚焦发展，表现亮眼，可见内生增长动力依旧强劲。

从收入结构看，越秀服务2024年上半年非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务收入占比分别为81.7%、18.3%，前者成为主要的收入贡献来源。其中，基础物业管理、社区增值服务收入增速分别为31.2%、61.2%。可以看出，作为核心业务板块的基础物业管理，其增长势头依旧强劲，同时，越秀服务在聚焦社区增值服务发展方面也取得了显著的成果。

国泰君安研报分析显示，越秀服务的2024上半年营业收入同比增长29.7%，主要由社区增值服务驱动，同比增长61.2%。在社区增值服务中，美居业务营业收入同比增长强劲，达207.0%。

兴业证券认为，越秀服务社区增值业务高速增长，美居业务表现亮眼，得益于美居业务进入集中交付、确认收入阶段。光大证券则认为，得益于在管面积的快速扩张，越秀服务基础物管保持较高增速，同时社区增值服务客户量也相应增加，社区增值板块表现亮眼。

市场拓展突破，新增合约面积更多元

越秀服务上半年交出符合预期的成绩单，还得益于管理规模的稳步拓展。半年报显示，截至2024年6月末，越秀服务在管面积6667万平方米，较2023年底增长2.2%；合约面积8881万平方米，较2023年底增长6.4%。上半年新增合约面积926万平方米，同比增长12.1%。其中，约600万平方米来自市场拓展，同比增长53.3%，中标标志性项目如港珠澳大桥、国家能源大厦、福州地铁5号线等，市场拓展成效显著，非住业态持续突破。

国金证券认为，越秀服务新增合约面积更独立更多元。分来源看，第三方占比65%，关联方占比35%；分业态看，住宅、TOD、城市服务及公建、商业及产业园的占比分别为54%、22%、18%、6%。

2024年上半年，越秀服务更加聚焦核心优势区域，整体项目质量和密度有所提升。光大证券认为，越秀专注布局核心区域，大湾区竞争优势进一步夯实。截至2024年6月末，越秀服务在大湾区合约项目面积5254万平方米，较2023年末增长12.3%，占总合约面积比重为59.2%，较2023年末提升3.1%，进一步夯实公司在大湾区物业管理市场的优势地位。

当前地产行业结构性调整仍在进行中，这也是物业行业体现抗周期能力的重要阶段。在此背景下，越秀服务的增长逻辑与业绩表现已体现出持续性，而且其仍在不断提升以服务品质为核心的竞争力，为公司的长期发展奠定坚实的基础。海通证券认为，考虑到越秀服务在手现金充裕，合同面积和金额均保持较好的增长态势，并且目前已推动股权激励计划，成功构建现代化企业制度，给予公司10-12倍PE估值，维持“优于大市”评级。