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加快发展长租住房市场，推进保障性住房建设，是房地产市场的重要任务可是，仅仅依靠政府或银行信贷不足以支持大规模的保障房建设保障性租赁房REITs这一市场化的金融产品迎来了支持保障性租赁房市场稳定健康发展的发展窗口期

首批租赁住房REITs落地。

2020年，中国住房租赁市场的人数已经超过2亿对于我国保障房建设而言，以人为本，市场化，风险可控的多层次，广覆盖，风险可控，可持续的保障性租赁房金融服务体系至关重要其中，反映保障性租赁房融资需求的公募REITs备受市场关注

日前，14日，国内首批两只单保底租房类REITs:红土创新深人才安珠REITs和金钟厦安珠REITs获得交易所批准。

首批保障房REITs试点项目的落地，无论是对于保障房还是REITs，都是具有深远意义的标志性事件业内人士表示，过去由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，租金回报率相对较低，房企参与建设租赁住房的意愿并不强烈首批保障性租赁房REITs试点落地，打通了投融资退闭环，有助于进一步完善保障性租赁房金融体系

2020年4月底，证监会，发改委联合发布《关于推进基础设施领域REITs试点工作的通知》，正式启动REITs试点2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁房纳入试点范围

日前，证监会，发改委联合发布《关于规范保障性租赁房试点发行基础设施领域房地产投资信托基金工作的通知》，推动了租赁住房REITs业务规范有序发展《通知》提到，鼓励使用回收净资金投资于短期内明确，成熟并能形成有效投资的新项目，促进形成投资良性循环

据不完全统计，截至7月17日，已有浙江，广东，山东，上海，江西，湖南等12个省份在政策中明确提出支持发展保障性租赁房REITs多地政府相继出台扶持政策，是积极落实国家加快基础设施公募REITs试点工作的相关措施

2021年，上海，南京，杭州，深圳等6个一二线城市租赁住房用地交易量占全部18个试点城市的80%以上专家预测，中国的租赁住房REITs项目也将集中在一二线城市目前地面两单保障房的REITs差不多，都是地方国资平台主导销售但实际操作中，各地出租房的投资方，运营方，征地方式都是多块钱业内预计，未来将会有更多形式和特色的租房REITs问世

发挥金融工具的匹配作用

保障性住房是我国住房供应体系的重要组成部分，对于服务城市新市民，保障低收入人群住房需求具有重要意义但鉴于保障性租赁房建设需要大量资金，如何引导社会资金持续投入并有退出渠道成为破局的关键

日前，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确了通过发行REITs盘活基础设施存量资产，扩大有效投资的工作要求根据消息显示，自中国基础设施REITs正式上市交易以来，试点项目仅限于交通设施，市政工程，污染治理项目，仓储物流新基础设施，产业园区等特定领域在早期这种向租赁住房领域的扩张在业内早有预期在国际上，长期租赁住房一直是REITs的重要基础资产类别

预计在国家鼓励下，保障性租赁房将成为公募REITs市场的主要资产，受到REITs投资者的欢迎。

促进房地产投资信托市场的发展

在当前稳增长，防风险的大背景下，积极推进REITs市场发展具有重要意义。

目前，我国REITs试点工作进展顺利，市场初具规模截至目前，已发行14只基建类REITs，共募集资金541亿元，截至6月30日，上市的12只REITs总市值为530亿元，较首发市场整体增长24%，日均换手率1.93%，流动性高于日本，新加坡等成熟市场

在现有法律框架下，证监会创新采用公募基金+资产支持证券模式，启动基础设施领域REITs试点证监会和发改委在市场培育，项目推荐，审核登记，信息披露，日常监管等方面建立了体制机制安排，保障了试点工作的顺利开展北京大学光华管理学院REITs研究小组估计，中国公募REITs的市场规模将达到4万亿元至12万亿元

接下来，证监会将加强REITs市场建设首先，保持正态分布，尽快形成规模效应完善项目培育，推荐，审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，形成示范效应进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖能源，水利，新型基础设施等基础设施领域推动募投项目尽快实施，推动上市优质经营主体通过增发股份收购资产，开展并购重组，促进投融资良性循环

保障性租赁房REITs试点是重点，要探索房地产新的发展模式证监会有关部门负责人表示，下一步要进一步团结完善协调联动机制继续加强与财政部，税务总局的沟通，推动明确REITs税收征管规则推动社保基金，养老金，企业年金等长期机构投资者参与投资，培育专业的REITs投资者群体

北京大学光华管理学院金融学教授，副院长张峥建议，目前公募基金+ABS的模式是符合法律法规的可行方案，有利于试点早日启动，促进市场发展但问题是产品结构层次太多，法律关系复杂需要做出新的制度安排，降低产品创设和运营成本，促进REITs市场持续健康发展据记者了解，关于REITs的复杂结构，国务院19号文即《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及证监会2022年立法工作计划均提到加快推进专项立法

根据CICC的报告，中国房地产投资信托基金在当前宏观政策框架中的重要性正在逐渐增加在我国公募REITs的结构中，基金经理主要负责基金运营管理，其角色价值有望继续提升"中国的REITs市场仍将具有良好的繁荣性和产品配置价值."CICC研究部董事总经理，大中华区房地产研究主管张宇认为，新REITs和现有REITs的扩容可以加快项目审核速度，可以考虑向商业地产拓展，进一步推动市场拓展

业内专家表示，REITs模式的运作需要基金，证券，房地产管理等多方面的技术支持，需要从业人员具备一定的技术水平因此，引进具有REITs管理经验的专业人才，同时培养国内基金和资产管理人才是一项紧迫的任务同时，也要加强对保障性租赁房建设的监管要维护国家，投资者和低收入家庭的利益，建立科学合理的监管体系