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最近几天，是否提前还房贷的话题持续火热先是这个小伙子不想给银行打工的话题冲上热搜，然后有人把提前还房贷和银行理财，基金的投资收益做对比许多人评论说，年轻人倾向于提前还清抵押贷款，以减少他们需要支付的总利息

乍一看，计算房贷总利息真的很容易吓一跳假设你申请商业贷款100万，期限30年，首套房利率4.6%按照等额本息的还款方式，您需要支付利息共计84.55万元，本金100万元即使采用等额本金的还款方式，你需要支付的利息也高达69.19万元如果是30年的商业贷款，二套房利率5.7%，100万元，总利息高达108.94万元，高于100万元的本金

因此，是否提前还贷不仅是一个经济问题，也是一个社会民生问题但要回答这个问题，不能靠为银行工作这种简单的思维，而是要根据经济学原理进行理性分析和科学判断核心逻辑是比较名义利率和实际利率，分析相同金额的人民币在不同时期的购买力以及个人收入如何随时间变化

只有区分名义利率和实际利率，才能了解你的贷款利率和我的贷款利率长期以来，无论是个人住房贷款还是经营性贷款，执行的利率都是名义利率实际利率是多少是按通货膨胀修正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率假设贷款名义利率为10%，通货膨胀率为4%，实际利率为6%，通货紧缩则相反因此，名义利率告诉你，伴随着时间的推移，你账户中的人民币金额会增加多快，而实际利率告诉你，你账户中的人民币购买力会增加多快这解释了为什么金融学者称贷款为福利，但前提是有通货膨胀

在此基础上，比较不同时期相同金额人民币的购买力首先要明确两个概念，CPI和通货膨胀CPI用于监测消费者生活总成本随时间的变化如果整体价格水平上升，经济学家称这种情况为通货膨胀接下来我们可以分析一下，20年后，今天的100万元相当于多少用2022年的100万元乘以2042年的物价水平与2022年的物价水平之比，就可以得到结果当然还有很多不确定因素，需要借款人做一个预测

考虑以上因素后，判断自己未来几十年的收入趋势，再回答是否应该提前还房贷通货膨胀对固定收入群体不利，但对可变收入群体来说，他们的货币收入通常先于物价水平和生活成本上升所以，如果未来收益会逐年增加，且增加幅度较大，不提前还款可能是更好的选择，而固定收益人群则相反

以上只是理论分析现实生活远比经济理论复杂，人们要综合考虑很多因素比如是否预留足够的资金应对突发事件，需要准备多少钱来供养孩子和父母，需要留出多少钱用于以后的医疗等等所以是否提前还房贷是因人而异的事情应该结合个人收入结构，个人职业规划，对经济指标走势的判断等多种因素，谨慎做出更适合自己的选择，而不是人云亦云