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前不久，均价9万的东城区永定府正式开盘原本计划为期4天的选房，但仅仅一天后，永定府就宣告首批391套房源已全部售罄如此火爆的场面，让许多行业人士认为，北京楼市迎来了小阳春

北京楼市的确在回暖，但是没有小阳春一位深耕北京的知名房企项目负责人坚定地对90度说

其实受行业下行影响，我们已经习惯用疲软遇冷等词语去形容北京楼市但最近经过90度实地考察北京的一些新开楼盘，发现现场的购房者虽称不上人山人海，但也可谓人头攒动，络绎不绝

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关键指标三跌一涨

从监测机构发布的一季度数据来看，北京楼市主要呈现出三跌一涨的特征所谓三跌就是在成交面积，成交量和成交金额三方面，跌幅继续扩大

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年首季度北京新房成交13092套，环比下滑37.71%，同比下滑40.12%，在二手房方面，北京二手住宅成交套数为35880套，环比小幅下滑3.53%，同比下滑幅度达30.81%。

针对这三个指标的下滑，业内人士分析认为，有以下几个主要原因:

一是供应力度明显不足据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度新房批准上市套数为14378套，新房供应量较去年四季度而言，大幅减少五成多，同比下滑也达36.36%

二是存量仍在高位运行截止到3月末，北京新房市场存量，住宅7.3万套，别墅1万套，合计约8.3万套再加上商办与公寓15915套，合计达到10万套，库存持续在高位运行

三是新房品质参差不齐限房价，竞地价，开发商因为利润空间有限，为了能够有利润，在得房率，配套装修等房屋品质方面大打折扣，对购房人的积极性有一些影响

在成交面积，套数和金额都呈下滑态势时，一季度的北京楼市显然并没有达到预期，自然也不存在小阳春。

而一涨则是新房成交均价涨幅创近7年新高网易房产数据中心监测数据显示，北京一季度的新房成交均价达57341元/平米，同比上涨9%，为近7年历史新高

成交大幅缩水，成交价却创下历史新高，那自然只有考虑单套价格这一变量了市场成交情况显示，北京改善和顶豪产品的存在，拉高了整个一季度的成交均价

所以，一季度的北京出现了另一种局面，有人将其概括为谈笑有豪宅，往来无刚需。

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豪宅逆市热销

北京购房者素来以强悍购买力著称，在一季度表现则更为明显，掀起的豪宅潮将北京豪宅推入逆市模式。

中指研究院数据显示，从豪宅成交量来看，一季度北京1000万以上住宅成交套数同比增长8.1%，而同期1000万以下住宅成交同比下降53.4%，

从成交占比来看，一季度北京成交的商品住宅中1000万以上总价段占比均有所上升，其中北京1000万以上住宅成交套数占比15.8%，同比上升8.3个百分点。

在经济环境整体活跃度不足，楼市下行阶段，核心城市的高端豪宅市场更具抗压性，北京楼市的高端产品销售表现，优于刚需产品。

从具体项目来看，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，学府壹号院持续网签备案，网签金额超66亿元，成交均价为89645元/平，位居榜单首位，海淀圆明天颂项目网签金额33.4亿元，115711元/平，位居次席，未来逸园共有产权房居第三位，网签金额达24.7亿元。

而一直被称为北京豪宅届天花板的万柳书院，网签价高达170249元/㎡，也在一季度卖出了6套。

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3月末迎来了窗口期

清明节后，在石景山区首钢园附近一新开楼盘中，置业顾问小李在售楼处一下午步履不停，向购房者讲解楼盘，带看房型，十分忙碌。

小李明显感到，与一，二月观望看盘的气氛十分不同，这一批购房者问的十分仔细，而且近期成交量明显增加，成交速度也显著提升，小李感觉到此时来售楼处的，多是打算最近入市买房的市场回温了，他要抓住这个窗口期

根据中指数据显示，在新房市场上，2022年3月北京新房成交4910套，环比上涨74.36%，同比下跌40.81%而新房成交均价为44347元/㎡，环比持平，同比1.66%上涨

而二手房市场的回暖则表现的更加明显，首先表现在价格上，3月北京二手住宅市场均价为74258元/㎡，环比上涨0.62%，同比大涨8.16%。

3月北京二手房在成交量方面也十分可观，达去年7月以来月度成交峰值，为15771套，环比上月增长89.10%虽然较去年同期而言，降幅仍然显著，但明显高于2019年同期水平

3月北京二手房，新房价格涨幅都十分可观，将成为全国最先修复的城市诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示

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新盘来了

而经历年初两月的低迷后，北京3月新房供应也大幅放量，供应规模几近与去年同期相当，诸葛找房数据研究中心数据显示，2022年3月新房批准上市套数为7286套，环比上涨164.4%。

近期北京许多房企推盘节奏也明显有所加快，在推盘力度，宣传声量上也明显有所增加不禁感叹，许久不见销售贴身肉搏的场面，一度以为房地产是个温文尔雅的风格90度的朋友圈中，也看到许多沉寂许久的开发商频繁营业了

据住建委消息显示，北京4月预计将会有15个左右项目取证入市，主要分布在顺义，通州，门头沟，大兴等近郊城区，具体项目来看，不乏一些品质，配套等较好的项目。

中建学府印，天时汤山御邸，西红门橡树湾，天恒学府里，中海云庭，中铁兴创逸境等均为首次取证。

比如，其中售价最高的项目为天恒学府里，也是市场热度最高的，该项目不到6小时就已售罄天恒学府里销售均价8.5万/平方米

海淀区于3月再推出1个品质项目，翰学雅居，该项目位于海淀区北二环附近，交通便捷，临近交大和中财两大高校，教育资源丰富，本月共推出354套房源，准许销售面积17767.5㎡，入市后市场青睐度或较高。

大兴区的红橡润园项目本月多栋住宅楼也获取了预售许可，共888套房源，是本月取证项目中推出房源套数最多的项目，红橡润园位于大兴区西红门板块，项目打造了约75—128㎡的二居至四居室，比较契合刚需群体的购房需求。

诸葛找房数据研究中心认为，当前房企推盘积极性较高，市面上可供购房者选择的空间较大，政策环境缓和下利好刚需及改善性购房需求入市，同时房贷利率下调，购房成本也会有所降低，加之北京楼市政策基本保持稳定，房价水平凸显稳态，购房者可结合自身情况恰当入市。

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