首页

对金地集团来说，若稍有不慎，怕真会应了郁亮所言。

2021年，一场前所未有的债务危机席卷了中国整个房地产行业，无论曾经有多辉煌，都或多或少被波及与国企和央企相比，民营房企缺乏官方信用，融资成本更高，所受的冲击更大

刚进入虎年以来，楼市延续了降温状态据克而瑞研究中心报告显示，2022年1月百强房企中多数规模房企的销售表现不佳，单月业绩同比较2021年月均水平变动都有明显下降1月份，近九成百强房企的单月销售业绩同比降低，其中二成房企降幅在30%至40%之间，近四成房企降幅高于40%

就在这时，郁亮的黑铁时代言论即今年是背水一战的一年，就是要么死，要么活，没有中间状态，更刺痛了上市房企和投资者们的情绪可想而知，万科作为行业头部企业都发出如此感慨，至于那些腰部房企的日子，无疑就更难熬了

就拿典例——金地集团而言，也无法摆脱业绩下滑的命运去年，金地集团陷入增收不增利，负债高企，面临被抛售的窘境，外界不禁感叹，连白马股都如此境遇了，这个行业的未来究竟会怎样

01

牺牲利润换增长

日前，金地集团发布2021年度业绩快报，期内，公司实现营业收入992.32亿元，同比增加18.16%盈利方面，金地集团实现利润总额158.24亿元，同比下降21.01%，归属上市公司股东的净利润为94.63亿元，同比下降8.99%

可见，金地集团2021年营业收入同比有所增长，毛利率较上半年也有所恢复，但归属上市公司股东的净利润同比下降8.99%，陷入明显的增利不增收阶段。。

事实上，金地集团前几年的利润增速就呈现反复，只是尴尬在2020年微增3.2%，陷入近乎停滞的状态数据显示，2017年—2020年期间，金地集团分别实现销售额1408.1亿，1623.3亿，2106亿和2426.8亿元，同比上涨15.28%，29.74%，15.23%，净利润增速分别为8.61%，18.35%，24.41%及3.2%

当然，金地集团的净利润表现与其规模发展有着极大的联系在2017年，金地集团喊出了3年冲击2000亿的销售口号，此后便开启了快速扩张之路

2018年至2020年，金地集团拿地总额分别为1000亿元，1200亿元和1350亿元，但是权益比重却一直处于低位，同期其新增土地权益投资占比分别为40.4%，46.5%和51.6%而克而瑞所公布的行业新增土地权益投资比例平均值则为65%

与此同时，金地集团的少数股东权益分别为200.27亿元，282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%，34%和39%。

截至2021年三季度，金地集团新增土地储备1492万平方米，而其权益土储仅有599万平方米，权益占比40.15%，低于行业65%的平均水平少数股东权益增至429.8亿元，占比42.86%

换句话说，金地集团为了实现规模扩张而大举拿地，但因为合作拿地导致权益占比较低，属于牺牲权益占比来快速冲量，盈利能力也因此被严重稀释。

02

长线信心不再

除了扩张规模带来的盈利下滑的问题，规模提升对资金需求的增长，也给金地集团造成了一定的债务压力。

去年三季度报显示，金地集团总负债为3618.84亿元，三道红线指标全部过关，稳居绿档房企但其却存在着明股实债的嫌疑:2018年至2020年，金地集团的少数股东权益占比分别为30%，34%和38.9%，呈现逐年上升的趋势2021年上半年，金地集团归母净利润为18.25 亿元，其中少数股东损益为10.75亿元，占比高达37%，也就是说，公司接近四成的净利润被少数股东分走

值得注意的是，虽然金地集团现有的账户资金可以覆盖短债，但其流动负债占总负债比的73%，公司非流动负债为959.85亿元，其中长期有息负债占比较重为826.47亿元伴随着有息负债不断增长，财务费用也迅速膨胀，进一步吞噬利润空间

另外《每日财报》发现，金地集团目前国内存续的今年到期债券集中兑付压力较大在三只境外债中，有两只将于今年6，7月份到期，规模合计4.5亿美元债

就在去年年底，金地集团分别发行了两笔金额均为15亿元的中期票据融资，合计30亿元，按获批红头文件，其可以在银行间债市累计总发行47亿元目前在上交所公司债平台上，金地集团尚有3笔仍在等待之中，其中两笔为ABS产品，一笔为小公募债，总金额约90亿元

还有一个信号，在2021年9月，大家人寿在入股金地集团9年后首次且大幅度减持当月减持金地集团股份1.16亿股，10月继续减持961万股，11月和12月加速减持，分别减持1.8亿股和1.45亿股2021年内，大家人寿已累计减持金地集团股份约5.37亿股，如按照成交最低价计算，减持金额约为48亿元

悉数过往，金地集团是安邦，生命人寿等大型险资的宠儿2014年，生命人寿与安邦保险相继举牌，持股比例均超分别约为19.8%和15%而现在失宠的金地要面对则是，长线资金险资对其信心不再的明确信号

眼下的金地集团，负债攀升，又遇行业寒冬，似乎也只能发债回血，但这毕竟不是长久之计接下来，对金地们而言，需要的是重新审视，在经营逻辑和运行周期上，重新调整研究思路若稍有不慎，怕真会应了郁亮所言